전세사기 보증금은 피해금이 아니다? (최우선변제금액 조건, 기간/지역별 금액 정리)

 

경기 하락세 및 금리 상승, 과도한 갭투자로 인한 전세사기 관련 기사를 많이 보고 있다.

감정평가사 공부를 할 때, 최우선변제금액에 대해 공부한 적이 있었기에 

단순하게 일정 비율내의 보증금은 전부 보장받을 수 있다고 생각했었다.

빌라왕, 건축왕 등 여러 전세사기 사건을 보니 보전할 수 있는 보증금은 그렇지 않다는 것을 알게 되었다. 

 

아래는 어제 보고 마음 아팠던 기사.. 

전세사기를 당한 30대 여성이 분명 피해를 입었음에도 보증금 일부를 변제받을 수 있는 '피해자'로 인정받지 못했다. 

숨진 전세사기 피해자들 보증금, 재판서 ‘피해금’ 인정받지 못했다

 

1. 최우선변제금액 조건

최우선변제금액으로 보증금을 변제받기 위해서는 많이들 알다시피 아래 3가지가 필요하다.

1. 전입

2. 실거주

3. 확정일자 

 

아래는 기간별 최우선변제금액이다. (1984.6.14~)

중요한 점은 내가 계약을 맺은 시점에 해당 주택에 저당 등으로 담보가 되어있다면 그 담보가 잡힌 그 기간의 최우선변제금액이 해당된다는 사실이다. 

간단한 퀴즈가 있으니 풀어보자..

 

Q. 내가 전세계약 맺은 날: 2019.11.1 

     해당 건물/ 집 주소 및 전세금: 서울, 2억원

     해당 건물/ 집에 근저당: 2016년 11월 1일에 1천만원

     내가 받을 수 있는 최우선변제금액은?  (정답은 아래에)

 

2. 기간/지역별 금액 정리

1) 1984.6.14~1995.10.19

적용일자	서울 및 광역시	기타지역
1984.6.14.	조건: 300만원 이하 최우선변제금액: 300만원	조건: 200만원 이하 최우선변제금액: 200만원
1987.12.1.	조건: 500만원 이하 최우선변제금액: 500만원	조건: 400만원 이하 최우선변제금액: 400만원
1990.2.19	조건: 2000만원 이하 최우선변제금액: 700만원	조건: 1500만원 이하 최우선변제금액: 500만원
1995.10.19	조건: 3000만원 이하 최우선변제금액: 1200만원	조건: 2000만원 이하 최우선변제금액: 1800만원

2) 2001.9.15~2023.2.21

2001.9.15	서울, 과밀억제권역	광역시 (군, 인천제외)		기타지역
	조건: 4천만원 이하 최우선변제금액: 1600만원	조건: 3.5천만원 이하 최우선변제금액: 11400만원		조건: 3천만원 이하 최우선변제금액: 11200만원
2010.7.28	서울	수도권 과밀억제권역	광역시 (군지역 제외)	기타지역
	조건: 7500만원이하 최우선변제금액: 2500만원	조건: 6500만원 이하 최우선변제금액: 2200만원	조건: 5500만원 이하 최우선변제금액: 1900만원	조건: 4000만원 이하 최우선변제금액: 1400만원
2014.1.1	조건: 9500만원이하 최우선변제금액: 3200만원	조건: 8000만원이하 최우선변제금액: 2700만원	조건: 6000만원이하 최우선변제금액: 2000만원	조건: 4500만원이하 최우선변제금액: 1500만원
2016.3.31.	조건: 1억원이하 최우선변제금액: 3400만원	조건: 8000만원 이하 최우선변제금액: 2700만원	조건: 6000만원 이하 최우선변제금액: 2000만원	조건: 5000만원 이하 최우선변제금액: 1700만원
2018.9.18	조건: 1억 1천만원이하 최우선변제금액: 3700만원	조건: 1억원이하 최우선변제금액: 3400만원	조건: 6천만원이하 최우선변제금액: 2000만원	조건: 5천만원이하 최우선변제금액: 1700만원
2021.5.11	조건: 1억 5천만원 이하 최우선변제금액: 5000만원	조건: 1억 3천만원이하 최우선변제금액: 4300만원	조건: 7천만원 이하 최우선변제금액: 2300만원	조건: 6천만원 이하 최우선변제금액: 2000만원
2023.2.21	조건: 1억 6500만원 이하 최우선변제금액: 5500만원	조건: 1억 4500만원 이하 최우선변제금액: 4800만원	조건: 8500만원 이하 최우선변제금액: 2800만원	조건: 7500만원 이하 최우선변제금액: 2500만원

 

A. 내가 전세계약 맺은 날: 2019.11.1 

     해당 건물/ 집 주소 및 전세금: 서울, 2억원

     해당 건물/ 집에 근저당: 2016년 11월 1일에 1천만원

     내가 받을 수 있는 최우선변제금액은?  (0원..)

근저당이 발생한 시점을 기준으로 보기 때문에,

2016.3.31 적용일자의 서울, 조건: 1억원 이하, 최우선변제금액:3400만원

그러나 전세금이 조건 1억원이하를 초과하므로 최우선변제 대상자에 해당하지 않는다.

 

다양한 매체를 통해 보도되고 있는 전세사기 관련 소식이 생각나서 한번 정리해봤습니다. 

당연히 모든 보증금을 돌려받을 수 있는 조건의 집이면 좋겠지만,

현시점 기준 서울에 근저당이 없을 때를 기준해도 보증금 조건은 1억 6500만원이하입니다. 

아무래도 전세집 구하기.. 쉽지 않겠죠..?

 

※잘못 기재된 부분이 있다면 댓글로 바로잡아 주세요!